活動日誌−服部こうき

【17.07.19】昨日の続報 「マンションの入居者が決まってからしか工事に着工しないから損することない」というのは法的にできない

「未完成物件の売買の制限」というのがある

昨日の特別委員会で保留床が確実に売れるのか質した。
市の答弁は、計画にある予定戸数を述べただけでだったが、ある委員から「入居者が決まってからしか工事に着工しないから大丈夫」という趣旨の発言があった。

これに対して私は、不動産業者の話として建てる前に契約をするということは法的にできないことになっているという指摘を紹介した。
改めてネットで「未完成物件の売買」という言葉で検索してみると、いくつか解説が載っていた。
そのうちの一つ、三井住友トラスト不動産のHPを紹介する。
未完成物件の売買の制限
『宅地建物取引業者が、未完成物件を売ることを原則的に禁止するという規制のこと。
これは、一般消費者を保護するための措置である(宅地建物取引業法第33条の2)。

「未完成物件に関する手付金等の保全措置」が行なわれている未完成物件については、造成中・工事中であっても、未完成物件の売買契約(予約を含む)を締結してよいこととした

1.概要
宅地建物取引業者が自ら売主になって、未完成の宅地または建物を、造成中または工事中の段階で販売することは、原則的に禁止されている(法第32条の2本文)。
これは、売買取引に精通していない一般の買主を保護するための規定である。

2.未完成物件の売買が許される場合
しかし、造成中の宅地の分譲や、工事中の建物の分譲がまったく行なえないことになっては不動産実務上、非常に不便であることは明らかである。
そこで、法第33条の2第2号では、「未完成物件に関する手付金等の保全措置」を講じることを要件として、未完成物件の売買を許すこととした。
具体的には、「未完成物件に関する手付金等の保全措置」が行なわれている未完成物件については、造成中・工事中であっても、未完成物件の売買契約(予約を含む)を締結してよいこととした。
ここで「未完成物件に関する手付金等の保全措置」とは、法第41条第1項に規定されている「工事完了前の売買に係る手付金等の保全措置」のことである。
これは、工事完了前に買主が交付する手付金等について、銀行が保証し(保証委託契約)または保険会社が保証保険を付する(保証保険契約)という保全措置である。

あらかじめ入居者が決まってから建てるということはできない

3.手付金等保全措置が不要な未完成物件の場合
なお、手付金等の額が代金の5%以下でかつ1,000万円以下であれば、法第41条第1項の「工事完了前の売買に係る手付金等の保全措置」を講じなくてよいとされている。
このような手付金等保全措置が不要な未完成物件については、手付金等保全措置を行なわないままで、未完成物件の売買契約(予約を含む)を締結してよい、とされている。

4.適用範囲
この「未完成物件の売買の制限」(法第33条の2)は、消費者を保護するための規定である。
従って、宅地建物取引業者同士の売買については、未完成物件であっても、手付金等保全措置をまったく講じないで売買することができる(法第78条第2項)。』

未完成なマンションで売買契約はできないし、できる場合でも工事中に手付金等を金融機関等が保証するなどした場合に限り認められるもので、昨日の議論にあったようなこれから建てるマンションを売買契約などできず、あらかじめ入居者が決まってから建てるということはできない(入りたいという希望を聞く程度のことならできるが・・・)。

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